以荷兰房价创400年来最高价格为例世界

阿姆斯特丹的房价经通胀修正后，创造了该国有记录以来历史上从未有过的高度。

经济学家对此的解释是除现在的低利率环境之外，价格快速上涨的重要原因是银行和消费者之间的相互的反馈循环，市场已经沉迷于这种抵押贷款和不断上涨的价格游戏。

世界上运行时间最长的房地产指数

历史上荷兰首都阿姆斯特丹是资本主义酝酿和发展的重要温床。16世纪后期荷兰人便开始通过海上贸易远征亚洲，公元年，有迹可查的历史表明当时已有六家“东印度”公司从荷兰港口出发。

当时为了对抗西班牙和葡萄牙的竞争，而不是相互竞争，由六家公司合并为一家即联合东印度公司（DeVerenigdeOost-IndischeCompagnie，简称VOC）。

VOC于年正式获得特许，成为第一家股份制公司，其股份在第一家证券交易所易手，来自欧洲各地的资金涌入荷兰。由于VOC的成功，阿姆斯特丹需要扩大规模，并通过在中世纪市中心周围挖掘三条运河来实现这一目标：Herengracht、Keizersgracht和Prinsengracht。

时光流转到21世纪，Eichholtz等人收集整理了一组阿姆斯特丹可以收集到的的经济数据，这些数据始于年，其中包括来自更广泛地区的房屋。

尽管数据显示房屋价格始于年代开始的大幅上涨，但他们的结论仍然是基于租金价格和利率，房地产市场并未出现泡沫。

从下图价格曲线可以清晰地看出，年之后价格上涨已经达到了惊人的程度，以至于数据模型强烈表明阿姆斯特丹的房地产现在被严重高估了（以下是年至年9月阿姆斯特丹实际房价图表）。

抵押的游戏

根据分析师瑞安-柯林斯的说法：自19世纪以来，全球房地产市场出现了两项重大发展：土地税的变化和金融管制的放松。虽然他主要研究盎格鲁撒克逊经济，但在荷兰同样验证了这种发现。

亚当·斯密和约翰·斯图尔特·密尔等经典经济学家认为土地是其他资产无法比拟的资产，主要是因为它的供应量固定且不可移动。如果对土地的需求增加，价格就会上涨而不会引发更多的供应。

因此如果有经济增长，建造房屋的土地的价值会与商品和服务不成比例地上升（即使土地所有者在创造价值方面没有发挥任何作用）。史密斯和米尔的解决方案是对土地征税，而不是对劳动力或利润征税。事实上在18和19世纪，土地税是美国和欧洲的主要收入来源。

然而新古典经济学家废除了上述关于土地的理论。在20世纪，出现了从土地税到所得税的转变。拥有房子作为金融资产变得越来越有吸引力。所缺少的只是一种为房地产融资的方式。

从年代到年代，大多数发达经济体的政府对银行实施了“信贷指导”，从而限制了抵押贷款。银行优先提供抵押信贷而不是公司信贷，因为前者风险较小。通常，以抵押贷款购买的房屋可作为贷款的安全抵押品。

在借款人破产的情况下，银行可以获得抵押品，损害得到限制。在向企业贷款的情况下，不能有抵押品或低质量的抵押品。然而对社会而言向生产型企业贷款至关重要，因为它创造了可持续的经济增长和收入来偿还债务。但是信贷指导慢慢被拆除，结果银行的抵押贷款在年超过了非抵押贷款。

抵押贷款革命是一个事实。

银行在放贷时凭空创造货币。因此如果银行提供抵押贷款，货币供应量会扩大，但钱会花在有限数量的房屋上。

货币供应是弹性的，而房屋供应是无弹性的，难怪在年代房价上涨。随后房贷反馈循环被触发：更高的房价创造了更多的抵押贷款需求，从而进一步推高了价格，导致更多的抵押贷款需求。

年代兴起的抵押贷款证券化也促成了“周期”。证券化使银行能够将抵押贷款捆绑并打包成抵押贷款支持证券(MBS)。非流动资产（抵押）变成了流动资产(MBS)，可以出售给例如养老基金。银行通过出售MBS赚取费用，当证券脱离资产负债表时，就会为新的抵押贷款留出更多空间。

最后但并非最不重要的一点是年布雷顿森林体系崩溃后取消的资本管制意味着银行不再依赖国内存款提供资金。银行获得了进入国际货币市场的机会，在那里它们可以为住房信贷吸引额外的资金。

结论

这个周期需要更多的债务和不断上涨的房价。由于中央银行降低利率，这种不可持续的债务螺旋得以持续。

上述类似庞氏骗局，房地产市场处于泡沫之中。虽然我不确定这种情况会持续多久，泡沫会如何破灭。或许名义房价会下降，或许通胀会上升，导致实际房价回落到长期平均水平。名义价格下降的一个问题是它会破坏银行系统，这是央行想要防止的，因为银行有大量抵押贷款。

并非每个（先进的）经济体都有相同的住房市场。抵押贷款债务水平也不会以线性方式上升。年金融危机之后许多经济体的房价和抵押贷款债务水平下降。为应对危机政府出手救助银行并支持经济——这增加了政府债务。房地产泡沫没有完全消退。利率降至零，实际利率变为负值，周期重新启动。房价继续上涨。

经合组织国家包括大多数发达经济体

-年46个经济体的最新数据显示，年以来的金融发展主要得益于对房地产和其他资产市场的信贷增长，其增长系数为负。

我们发现对非金融业务的信贷流动有积极的增长效应，但对抵押贷款和其他资产市场信贷流动则没有。

抵押贷款革命不仅“挤出”了生产性企业的信贷，而且流向抵押贷款的信贷也产生了负增长效应。抑制增长的抵押贷款革命，再加上允许无限债务水平的法定国际货币体系，会不会催生了世界历史上最大的债务陷阱？

或许在世界其他地方，人们提到最多的解决负担不起住房的办法就是建造更多的房子。这种方法失败了，因为银行印钞的速度总是比任何人建造房屋的速度都要快。解决方案应在需求方而不是供应方。